Wohnen in Wien – zwischen Finanzmarktlogik und Sozialpolitik

Die eigenen vier Wände haben in den Wochen des Corona-Lockdowns für die meisten massiv an Bedeutung gewonnen. Justin Kadi (Technische Universität Wien) und Waltraud Karner-Kremser (Wiener Gemeinderatsausschuss Wohnen) sprechen über wohnpolitische Verteilungsfragen, die langfristige Wirksamkeit politischer Entscheidungen und das Verhältnis zwischen Staat und Markt.

Mit entsprechendem Abstand führen wir das erste face-to-face Gespräch des Wissenschaft & Politik-Blogs seit den Ausgangsbeschränkungen im Wiener Rathaus durch. Besonders beeindruckend ist dabei, wie die Gesprächspartner:innen wissenschaftliche Erkenntnisse, politische Gestaltung und fundamentale Fragen des gesellschaftlichen Zusammenlebens in Beziehung setzen.

„Zentral ist die Verquickung von Wohnungsmarkt und Finanzmarkt. Es strömt sehr viel privates Kapital auf den Wohnungsmarkt.“

Einer der zentralen Slogans während des Corona-Lockdowns war neben „Kurve abflachen“ auch „Bleibt zu Hause“. Das ist schwieriger, wenn das Zuhause klein und eng ist, ohne Außenflächen.

Karner-Kremser: Für uns stehen dabei drei Dinge im Vordergrund: Erstens, was bedeutet das für all jene, die sich das Wohnen jetzt nicht mehr leisten können, weil sie zum Beispiel arbeitslos geworden sind? Für uns ist jedenfalls klar, es gibt in Wien keine Räumungsklagen bis Ende des Jahres. Danach wird man sich anschauen müssen, wie man weiter damit umgeht – die Stundung von Mietkosten alleine wird‘s nicht sein können. Das zweite ist Gewalt im eigenen Zuhause – da haben wir mit Frauenhäusern und Frauennotruf eine gute Infrastruktur und kooperieren auch eng mit der Polizei. Und das dritte ist der beengte Wohnraum, für uns war daher wichtig, die Bäder zu öffnen, auch in den Hitzeperioden die coolen Straßen zu haben, und natürlich genug Grünraum und Parks.

Du hast einen Wohnproblemindex berechnet, um zu sehen, wie Wohnqualität in der Bevölkerung verteilt ist.

Kadi: Mit Wohnproblemen meine ich engen Raum, Lärm, wenig Licht und ähnliches. Ich habe das mal durch die gängigen Statistiken gejagt und einen Index gebastelt, der zeigt, welche sozialen Gruppen wie stark davon belastet sind. Eine Sache die klar herauskommt ist, dass die Verteilung der Wohnprobleme sich ganz stark an sozialer Ungleichheit insgesamt orientiert. Also die, die ganz stark belastet sind, sind großteils Leute, die arm sind, die ein geringes Einkommen haben, und vor allem Leute, die nicht die österreichische Staatsbürgerschaft haben. Außerdem: Wohnungsprobleme sind ein städtisches Problem, das ergibt sich durch die Bevölkerungsdichte.

Wenn wir die Wohnkosten betrachten, dann zeigt sich, dass Österreich im internationalen Vergleich relativ gut liegt, dass diese Kosten allerdings in den letzten zehn Jahren massiv gestiegen sind, vor allem in Wien und vor allem seit der Krise 2008. Warum ist das so?

Kadi: Die eine Frage ist, wie erklärt man diesen relativ starken Anstieg in Österreich und in Wien in den letzten Jahren. Dafür ist es aber erstmal hilfreich, zu verstehen, warum die Wohnungspreise in sehr vielen Städten weltweit steigen. Wichtig sind dabei Angebot und Nachfrage, Zuzug in Städte – aber eine ebenso zentrale Variable ist die Verquickung von Wohnungsmarkt und Finanzmarkt. Was wir in vielen Städten und vielen Wohnungssystemen weltweit sehen in den letzten 20 bis 25 Jahren ist, dass sehr viel privates Kapital auf den Wohnungsmarkt strömt, aus den verschiedensten Bereichen. Wir diskutieren das in der Forschung unter dem Begriff der „Finanzialisierung“ von Wohnen: Dass verstärkt die Finanzmarktlogik eine Rolle spielt am Wohnungsmarkt.

Wie geschieht das?

Kadi: Es gibt viele Firmen, die in ganz anderen Bereichen tätig sind – General Motors zum Beispiel in der Autoindustrie – die mittlerweile einen beträchtlichen Teil ihres Kapitals nicht dafür verwenden, Autos zu produzieren, sondern in Finanzinstrumente zu investieren, die wiederum in den Immobilienmarkt fließen. Da gibt es plötzlich sehr viel Interesse, im Immobilienmarkt Geld anzulegen, es also in „Betongold“ zu stecken. Bei der Finanzkrise 2008 wurde zwar klar, dass die Verzahnung von Finanzmarkt und Wohnungsmarkt problematisch ist, das hat aber nicht dazu geführt, dass dieses System grundlegend geändert wurde. Die großen Finanzinvestoren, so wie Black Rock, die weltweit tätig sind, haben längst neue Möglichkeiten gefunden, in den Wohnungsmarkt zu investieren.

Karner-Kremser: Im kommunalen Wohnbereich, im Gemeindebau, liegen die Quadratmeterpreise in Wien bei 7,20 Euro, und im privaten Mietsektor bei etwa 14 Euro. Also doppelt so viel. Und da gibt es auch keine wirkliche Grenze nach oben. Man sagt zwar, der Markt reguliert sich von selbst – ja, aber er reguliert sich hinauf. Die, die Geld haben, werden sich schon irgendwas leisten können, aber auch für die wird es immer enger. Wir haben 220.000 Gemeindewohnungen, wo du überhaupt keine Eigenmittel brauchst. Und wir bauen auch Smart-Wohnungen, die sind dann zwar kleiner, muss man ganz offen sagen, aber auch günstig. Aber es ist eben der private Mietsektor, den wir nicht in den Griff bekommen. Das können wir nur indirekt über den kommunalen Wohnbau steuern, also dass wir dadurch das allgemeine Preisniveau niedrig halten. Aber wenn jemand freifinanziert baut, der kann verlangen, was er will.

„Ein wirklich gutes Mietrechtsgesetz kommt nicht zustande, weil die ÖVP es nicht will.“

Das könnte man ja über das Mietrecht steuern.

Karner-Kremser: Ja, aber das ist ein Bundesgesetz. Und das Problem ist, dass wir im Parlament seit unglaublich langer Zeit nach einem wirklich guten Mietrechtsgesetz ringen, das einfach nicht zustande kommt, weil die ÖVP es nicht will. Es ist uns auch in den Koalitionen, die wir auf Bundesebene hatten, nicht gelungen, das durchzusetzen. Einfach weil da die Interessen diametral auseinandergehen.

Kadi: Die letzte große Mietrechtsreform, Anfang der 90er, ging deutlich in Richtung einer Stärkung der Eigentümer:innen-Interessen. Diese Reform hat die Koordinaten massiv verschoben, gerade für Wien. Weil der Sektor, um den es da insbesondere ging, der Altbausektor, das sind vor allem Wohnungen in Wien. Und damit hat der private Mietwohnungsmarkt, das ist etwa ein Drittel des Wohnraums in Wien, in den letzten 20 bis 25 Jahren eine enorme Transformation durchgemacht. Das war lange die Integrationsmaschine von Wien, die Substandard-Altbauwohnungen, von denen es viele gab: Relativ leicht zugänglich für Neuankommende, relativ günstig, dafür von der Qualität her deutlich unter dem sozialen Wohnbau. Dieser Sektor hat sich transformiert von einem qualitativ niedrigen Niedrigpreissektor zu einem qualitativ hochwertigen Hochpreissektor. Das, was heute am privaten Mietwohnungsmarkt angeboten wird, zählt qualitativ teilweise zu den besten Wohnungen die es gibt am Wohnungsmarkt, aber das ist für viele Leute nicht leistbar. Ich würde sagen, dass das auch ein wesentlicher Faktor ist, warum die Situation heute wesentlich angespannter ist.

Wessen Interessen vertritt die ÖVP im Bereich der Wohnpolitik?

Karner-Kremser: Der ÖVP-Vertreter im Wohnen-Ausschuss orientiert sich an der Idee, dass alle ein Eigenheim haben sollen. Aber viele ÖVP-Wähler:innen sind ja auch Mieter:innen, also warum die Interessen dort so groß sind, kann ich so genau nicht sagen.

Kadi: Manchmal gibt es Momente in denen sehr klar wird, welche Interessen vertreten werden. Zum Beispiel im Regierungsprogramm der letzten ÖVP-FPÖ-Regierung: Auf den wenigen Seiten über Wohnen waren mehrere Forderungen aus dem Forderungskatalog des größten Lobbyverbands der österreichischen Immobilieneigentümer drinnen, manche wortwörtlich, inklusive der entsprechenden Satzzeichen.

Wie groß ist der Einfluss der Immobilienlobby in Österreich?

Kadi: Man sieht schon, dass sich die Eigentümer:innen in den letzten Jahren in Österreich stärker formieren und in Form von Lobbyverbänden auch in der öffentlichen Diskussion eine größere Rolle spielen. Die Wohnungspolitik in Österreich ist trotzdem noch gut aufgestellt, und zwar weil die privaten Eigentümer:innen lange eine eher geringere Rolle gespielt haben. Ich glaube, dass da in gewisser Weise auch eine Gefahr lauert. Das hat relativ banal angefangen, mit Aussendungen der verschiedenen Lobbyorganisationen, aber die werden mittlerweile auch besser. Die versuchen zunehmend, die wohnungspolitischen Argumente, die oft für das österreichische System vorgebracht werden, aufzugreifen und um 180 Grad umzudrehen: Gemeindebau ist schlecht, plötzlich ist die Wohnbauförderung schlecht, und so weiter. Da ist etwas im Umbruch, das nicht unbedingt zum Guten ist.

„Wie kann man kommunalen Wohnbau so ausweiten, dass möglichst viele Leute dazu Zugang haben?“

Wozu führt diese Entwicklung?

Kadi: Ich habe versucht, die Entwicklung der letzten 10 bis 15 Jahren in Wien zu erfassen mit dem Begriff der „Dualisierung“. Was ich damit meine ist: Leute, die zum Beispiel eine Gemeindebauwohnung haben, die eine geförderte Wohnung haben, die noch einen unbefristeten privaten Mietvertrag haben, wie es sehr lange die Norm war: Die sind sehr gut abgesichert. Mieterhöhungen sind da schwer durchzusetzen, im privaten Wohnungsmarkt einen Mieter rauszubekommen, das ist schwer, da gibt es viel Schutz. Die Situation stellt sich aber ganz anders dar für Leute, die neu in die Stadt kommen. Die Mieten heute sind im Vergleich zu vor 10 Jahren wesentlich höher, die privaten Mietverträge sind befristet. Und im geförderten und Gemeindebausegment gibt es sehr viel Nachfrage, die nicht zur Gänze gedeckt werden kann. Das heißt, die Frage ist, wie schafft man es, das System des kommunalen und geförderten Wohnbaus so auszuweiten, dass möglichst viele Leute dazu Zugang haben. Ich habe den Eindruck, dass die Politik in den letzten Jahren verstärkt in die Richtung ging, insbesondere im kommunalen Wohnbau, den Bestand den man hat zu verwalten, und nicht dem Bedarf entsprechend auszuweiten.

Karner-Kremser: Ja, aber das ist auch berechtigt. Es ist kurzsichtig, „hurra“ zu schreien und zu sagen, „Wir freuen uns, wir sind bald zwei Millionen“. Weil Wohnen alleine reicht ja nicht aus. Wir haben einen sehr hohen Anspruch, was wir für die Wiener Bevölkerung wollen: Wie komme ich von A nach B, habe ich auch genug Schulen und Universitäten, wie schaut es aus mit Freiraum? Wir wollen, dass Wien zu 50% grün bleibt, das heißt, ich kann nicht alles verbauen. Wir haben gleichzeitig auch beschränkte finanzielle Mittel. Und wir sind manchmal auch abhängig vom Bund. Das merken wir zum Beispiel bei den Sekundarschulen, das sind ja Bundesschulen. Wir bauen Kindergärten gemeinsam mit den Wohnbauträgern, wir bauen Volksschulen, und wir können auch noch auf den Spar hinauf Turnsäle bauen, das ist alles kein Thema. Aber am Beispiel Liesing, dieser Bezirk wird in den nächsten Jahren noch um weitere 15.000 Personen wachsen, das werden viele sein, die auch noch kleine Kinder haben. Diese Kinder werden groß, und was mache ich dann mit den 14-, 15-jährigen? Wir haben in Wien nicht genug Sekundarschulen. Deswegen sind wir auch da oder dort schon auch auf der Bremse gestanden was neuen Wohnraum betrifft, weil wir gesagt haben, das ist unverantwortlich. Ja, wir haben Flächen, wir können bauen, aber wir müssen das Rundherum mitdenken.

„Zwei Mal in der Woche kommen Delegationen, die wissen wollen, wie wir Wohnen machen.“

Zum Verhältnis zwischen Staat und Markt im Wohnungsbereich: Wohin soll der politische Kompass weisen? Wäre es erstrebenswert, dass alles im Gemeindebesitz ist?

Karner-Kremser: Ich denke nicht, dass das ein Ziel sein muss. Auf unserer Agenda steht, Gemeindewohnungen weiter zu bauen und innovative Projekte zu fördern, wie Baugruppen, Wohnungen für Alleinerziehende, WG-Formen für Junge und auch für Senior:innen. Und mit dem gleichen Augenmerk auch darauf zu achten, wie schaut es aus mit der begleitenden Infrastruktur und mit neuen Erfordernissen im Leben der Menschen.

Kadi: Ich glaube am Ende ist das Verhältnis zwischen Staat und Markt keine rein ideologische Frage, sondern es muss auch eine empirische Frage sein: Was funktioniert und was funktioniert nicht. Dazu gibt es mehr als ein halbes Jahrhundert an Wohnungsforschung. Wenn wir da vergleichen: Auf der einen Seite ein System wie Wien, wo relativ strikt reguliert wird, wo der Markt eine relativ eingeschränkte Rolle hat, und auf der anderen Seite eine Situation wie beispielsweise in den USA, wo der Markt eine sehr viel größere Rolle spielt, der Staat sich sehr viel mehr zurücknimmt: Das, was am Ende im Sinne der Wohnungsversorgung herauskommt, ist in Wien sehr viel besser. Und gerade in Wien haben wir wahnsinnig viel Wissen darüber, wie das geht. Also wie kann man es schaffen, den privaten Markt einzuschränken, um die Wohnversorgung zu verbessern.

Karner-Kremser: Zwei Mal in der Woche kommen Delegationen nach Wien, aus dem europäischen aber vor allem aus dem deutschen Raum, die gerne wissen wollen, wie wir Wohnen machen. München zum Beispiel hat in den 90er Jahren in einem Schnellschuss den gesamten kommunalen Wohnbau verkauft, die haben damals festgelegt, für 20 Jahre die Mieten nicht zu erhöhen. 20 Jahre vergehen sehr rasch. So, jetzt sind die privatisiert, und jetzt kracht es dort im Gebälk, weil die Mieten so hinaufgehen. Dieser kommunale Wohnbau, den wir in den letzten 100 Jahren in Wien aufgebaut haben, das klappt gut, diese Stadt. Und auf den zu verzichten um rasches Geld zu machen, das wäre eine wirkliche Katastrophe.

Kadi: Diese Delegationen kommen, weil in vielen deutschen Städten das Wissen in der Politik und in der Verwaltung nicht vorhanden ist: Wie funktioniert das, dass man den Markt einschränkt und Wohnen als Grundbedürfnis behandelt, statt als ein Wirtschaftsgut, mit dem der private Markt versucht, Profit zu maximieren? Da ist Wien wie kaum eine andere Stadt weltweit politisch einen Schritt gegangen, zu sagen, das mit dem rein privaten Wohnungsmarkt ist einfach keine gute Idee. De facto ist das auch heute das, wovon Wien noch zehrt. Also ich würde sagen: Vergessen wir diese Geschichte nicht und orientieren wir uns einfach an dem, was hier vor Ort gelernt wurde.

Ist das Rote Wien ein Bezugspunkt für die aktuelle Wiener Wohnpolitik?

Karner-Kremser: Ich sage, es ist unser Erbgut. Wohnen gehört mit zu Daseinsvorsorge: Jeder braucht einen Rückzugsort, einen sicheren Raum, ein Zuhause. Und das darf den Menschen nicht unter dem Hintern wegverkauft werden. Ähnlich stehen wir zu Wasser, ähnlich stehen wir zur Müllentsorgung. In all diesen Bereichen haben wir Beispiele aus anderen Ländern, die uns zeigen, wie es ist, wenn zum Beispiel das Wasser nicht allen gehört. Natürlich entrichtest du einen Beitrag, aber an sich drehst du bei uns den Wasserhahn auf und kannst dir sicher sein, es gibt sauberes Wasser. Im kommunalen Wohnraum sind die Mietverträge nicht befristet. Wenn du deine Miete zahlst, wohnst du dort bis an dein Lebensende. Du brauchst diesen Investitionsschub für ein Eigenheim nicht, um zu etwas zu kommen.

Kadi: Das ist auch etwas, wo man gut die politische Dimension sieht, die politische Entscheidung, dass man diesen Sektor sozial zugänglich hält. Rein rechtlich wäre es so, dass im Gemeindebau befristet vermietet werden könnte oder Lagezuschläge verlangt werden könnten. Es ist eine politische Entscheidung, dass das nicht passiert. Und das ist wichtig zu sagen, weil da kommt diese sozialpolitische Dimension, die eben in Wien eine lange Tradition in der Wohnungspolitik hat, gut zum Vorschein.

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